宅建業法⑥「保証協会制度」【宅建独学コース】

宅建業に関する取引で、お客さんに万が一の損害が発生した時に備えた「営業保証金制度」。

しかし、営業保証金は非常に高額なので、宅建業をはじめようとする者は、事前に多額の資金を用意しなければなりません。

そこで、同じようにお客さんの救済ができ、宅建業者の負担を軽くするために「保証協会制度」という制度が用意されています。

 

「保証協会制度」の概要

宅建業者が業務を開始するには「営業保証金の供託」が必要です。

※営業保証金制度については→こちらの記事

しかし、営業保証金の供託には、高額な供託金がいるため、宅建業者の負担が大きくなり、宅建業を始めたくても資金の少ない個人などには、厳しいものとなっています。

そこで、資金の少ない個人でも、少額の資金で宅建業を始められるようにが用意されたのが「保証協会制度」です。

 

この「保証協会制度」により、宅建業者は、保証協会に加入し、社員となることで、「営業保証金の供託」が免除され、宅建業の業務を開始することができます。

 

 

 

保証協会とは

保証協会とは、国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人で、宅建業者のみが社員になることができる団体となっています。

保証協会の業務

保証協会は、主に必須業務（義務）として、社員との宅建業に関する取引をした者に対する「弁済業務」を行っています。

その他にも、宅建士などの宅建業の従事者に対する「研修」や、社員にかかる「苦情の解決」を必須業務として行っています。

 

必須業務（義務付けられた業務）

• 弁済業務←※これがメイン業務
• 研修
• 苦情の解決

 

社員の加入

宅建業者が保証協会に加入することを「保証協会の社員になる」といいます。

保証協会は、現在、保証協会には「①全国宅地建物取引業保証協会」と「②不動産保証協会」の２つの団体がありますが、１つの保証協会の社員である宅建業者は、他の保証協会の社員になることはできません。

また、保証協会は、新たに社員が加入し、または社員がその地位を失った時には、直ちに、その社員の免許権者に報告しなければいけません。

※免許権者……免許を受けた都道県知事、国土交通大臣

 

加入の手続き

保証協会の社員になろうとする宅建業者は、保証協会に加入しようとする日までに、弁済業務保証分担金（分担金）を納付しなければいけません。

また、分担金の納付を受けた保証協会は、これと同額を弁済業務保証金として供託所に供託します。

なお、分担金の納付時期は、新規加入の場合と、事務所（支店）増設による追加分の場合で異なります。

新規加入時	加入しようとする日までに分担金を納付
事務所増設時	増設の日から２周間以内に分担金を納付

 

分担金の額

分担金の額は、

• 主たる事務所（本店）が６０万円
• 従たる事務所（支店）１ヶ所につき３０万円

となっています。

例えば、本店と支店３ヶ所で営業する宅建業者の場合

６０万円+３０万円×３=１５０万円

【営業保証金との比較】

	主たる事務所（本店）	従たる事務所（支店）１ヶ所につき
営業保証金	１０００万円	５００万円
分担金	６０万円	３０万円

 

弁済業務保証金の供託

保証協会は、社員から納付を受けた分担金と同額を、納付を受けた日から１周間以内に、供託所に弁済業務保証金として供託します。

保証協会が行う、この弁済業務保証金の供託については、金銭だけでなく、有価証券を用いることができます。

そして、保証協会は、弁済業務保証金を供託した時は、その旨を、その社員の免許権者に届け出なければいけません。

 

弁済業務保証金の還付

営業保証金の場合と同様に、宅建業に関する取引で損害を受けた者は、弁済業務保証金から、還付（弁済）を受けることができます。

※営業保証金制度については→こちらの記事

 

また、還付を受けることのできる債権も、営業保証金と同じで、社員が社員になる前（営業保証金で業務をしていた時）の取引によって生じた債権についても、還付の対象になります。

※債権（債権）……相手方に特定の行為をさせる権利。

 

しかし、「弁済業務保証金の還付」は、「営業保証金の還付」と手続きに違いがあります。

還付の手続き

宅建業に関する取引で損害を被った者（債権者）は、その債権について還付（弁済）を受けることができます。

還付を受けようとする者は、営業保証金の場合と違い、還付（弁済）を受ける額について保証協会の認証を受けなければいけません。

そして、保証協会に認証された後、供託所に還付請求をすることで、供託所から還付を受け取ることができます。

 

還付額

債権者が受け取ることのできる還付額は、取引をした宅建業者が、保証協会の社員でなかった場合に、供託しているはずの営業保証金の額に相当する範囲内になります。

 

例えば、本店と支店３つで営業している宅建業者（保証協会社員）の場合。

分担金は、６０万+３０万×３=１５０万円となりますが

これを、債権者が還付を受ける場合には、分担金の額を、営業保証金だった場合の供託額に置き換えます。

上記分担金が営業保証金だった場合は

１０００万+５００万×３=２５００万円

そして、この２５００万円が債権者が受け取れる還付額の限度となります。

※営業保証金の供託額については→こちらの記事

 

 

還付充当金の納付

債権者に対して還付が行われると、供託所の弁済業務保証金に不足が生じます。

この弁済業務保証金に不足が生じた場合、その不足額は保証協会が、先に供託所に供託し、その後、社員（宅建業者）が保証協会に不足額を納付するという流れで補充されます。

この社員が保証協会に対して、不足額を納付することを、「還付充当金の納付」といいます。

※不足額とは……実際の還付額に相当する額。

 

【還付充当金納付の流れ】

1. 認証：保証協会に、還付対象の債権があることを認めてもらう。
2. 還付請求：債権者が供託所へ還付の請求をする。
3. 還付実行：供託所から債権者に還付が行われます。
4. 国土交通大臣に通知：供託所が国土交通大臣に、還付した旨を通知する。
5. 保証協会に通知：国土交通大臣が保証協会に、還付された旨を通知する。
6. 不足額を供託：保証協会が、通知を受けた日から２週間以内に供託所に供託。
7. 社員に通知：保証協会が社員に、還付充当金の納付すべき旨を通知。
8. 還付充当金の納付：社員が保証協会に、通知を受けた日から２週間以内に還付充当金を納付。

 

 

社員の地位を失った場合

宅建業者は、以下の①か②のどちらかの事由により、保証協会をクビ（社員の地位を失った）になった場合、社員の地位を失った日から、１週間以内に営業保証金を供託しなければいけません。

なお、一週間以内に供託しない場合は、業務停止処分もしくは、免許取消処分を受ける場合があります。

 

弁済業務保証金の取戻し

分担金を納付した宅建業者は、保証協会の地位を失った場合などに、分担金の返還を求めることができます。

そして、その分担金の返還を行う前に、保証協会は供託所から弁済業務保証金を取戻します。

これを「弁済業務保証金の取戻し」といいます。

 

また、この「取戻し」を行うには、「公告」が必要な場合と、不要な場合があります。

※公告……ある事項を広く一般に知らせること

 

公告が必要な取戻し

・社員が社員の地位を失った場合

保証協会は、社員が社員の地位を失った場合、還付請求権を持つ者（債権者）に対して、６ヶ月以上の一定期間内に、還付を申し出るべき旨を公告をしなければいけません。

そして、その期間内に申し出がない場合に、弁済業務保証金を取戻すことができます。

公告が不要な取戻し

・一部の事務所を廃止した場合

保証協会は、社員が一部の事務所を廃止したため、分担金の額が、法定額を超える場合、その超えた額に相当する弁済業務保証金を、公告なしで取り戻すことができます。

 

準備金と特別分担金

弁済業務保証金準備金

保証協会は、債権者の還付によって、不足額を供託する場合に、その社員から還付充当金の納付がなかった時に備えて、弁済業務保証金準備金（準備金）を積立なければいけないことになっています。

特別弁済業務保証金分担金

保証協会は、不足額を供託する場合に、準備金を充てるだけでは足りない場合には、全ての社員に対して、特別弁済業務保証金分担金（特別分担金）を納付するように通知しなければいけません。

また、通知を受けた社員は、通知を受けた日から１ヶ月以内に、通知された特別分担金を保証協会に納付しなければいけません。

納付しない場合は、社員の地位を失います。

「保証協会制度」まとめ

・「営業保証金の供託」の代わりに「保証協会の社員」になることで宅建業の業務を開始できる。

・社員になるための、分担金の納付は、加入しようとする日まで

・分担金納付後、保証協会が、１週間以内に弁済業務保証金を供託所に供託。

 

【営業保証金と分担金の違い】

	営業保証金	分担金
主たる事務所（本店）	１０００万円	６０万円
従たる事務所（支店）	５００万円	３０万円
供託物/納付物	金銭または有価証券	金銭のみ
事務所（支店）増設から、 業務開始まで	供託→その旨を免許権者に届出後、業務開始。	増設の日から２週間以内に納付後、業務開始。

 

・還付の対象は、営業保証金と同じ。

・債権者は、保証協会の認証後、供託所に還付請求。

・還付後、社員は、通知から２週間以内に還付充当金を保証協会に納付。

・弁済業務保証金を取り戻す場合は、保証協会が公告。

・公告する場合は、６ヶ月以上の一定の期間を定める。

※営業保証金制度については→こちらの記事