宅建業法⑦「業務場所に関する規制」【宅建独学コース】

事務所・案内所・広告・標識・従業者証明書・守秘義務など

宅建業者には、業務を行う上で守らなければならない、さまざまなルール（規制）があります。

この記事では、その中から、宅建業者が業務を行う、「事務所」や「案内所」などの、場所に関する規制について解説しています。

業務を行う場所

宅建業者が業務を行う場所には、大きく分けると「①事務所」の他にも、「②契約行為等を行う案内所等」や「③契約行為等を行わない案内所等」などがあります。

※「事務所」の定義についての記事は→宅建業法①「宅建業」「事務所」【宅建独学コース】

【宅建業者が業務を行う場所】

※契約行為……契約の締結、申込みを受けること。

※使用人……支店長、営業所長など、営業に関して一定範囲の代理権を持つ者。

「案内所等」の届出

宅建業者は、「契約行為等を行う案内所等」を設置する場合、業務を開始する１０日前までに、免許権者と案内所の所在地を管轄する都道県知事の両方に、案内所を設置した旨の届出を行わなければいけません。

（「契約行為等を行わない案内所等」には、設置の届出不要。）

【届出事項】

• 所在地
• 業務内容
• 業務期間
• 専任の宅建士の氏名

※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。

この届出は、実際に案内所を設置した宅建業者が行います。

販売代理など、依頼したほうの宅建業者はこの届出義務はありません。

なお、免許権者が「国土交通大臣」の場合は、案内所の所在地を管轄する都道県知事を経由して届出を行います。

「専任の宅建士」の設置義務

「事務所」や「契約行為等を行う案内所」には、一定数の成年者である「専任の宅建士」を設置する義務があります。

※「成年者」…２０歳以上、２０歳未満で婚姻した者。

※「専任」…その事務所や案内所に常勤していること。

※【専任の宅建士】とは…事務所等に常勤し、専ら（もっぱら）宅建業に従事する者。

「専任の宅建士」の設置場所と設置人数

※事務所の例……従業者が５人なら１人。６人～１０人なら２人。

①の「事務所」の定義については→こちらの記事

②の「一定の案内所・展示場」とは、宅建業に関する契約を締結したり、契約の申し込みを受けることのできる場所（契約行為等を行う案内所等）、のことを指します。

たとえ臨時のテント張り案内所であっても、「契約の締結・申し込み」ができる場所には専門家（専任の宅建士）の設置が必要ということですね。

「専任の宅建士」の人数が不足した場合は、２周間以内に補充するなどの必要な措置をとらなくてはいけません。

これを怠った場合、指示処分だけでなく、業務停止処分や罰則の対象ともなります。

「標識」の掲示

「標識」を掲示する場所

宅建業者は、以下の場所には、その場所ごとに公衆の見やすい場所に、自己の「標識」を掲示しなければいけません。

• 事務所
• 案内所等

つまり、記事上記の「宅建業者が業務を行う場所」すべてで、「標識」の掲示が必要ということです。

※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。

「標識」を掲示する者

基本的に、「標識」の設置義務があるのは、各施設を設置した宅建業者になります。

例外として、宅地・建物の販売、分譲を行う場合、「物件の所在地」（現地）では、販売業者（分譲業者）などの「売主」が標識の掲示義務を負います。

例えば…

宅建業者Aが、分譲マンションの販売代理を、宅建業者Bに依頼し、Bが分譲マンションの近く案内所を設置した場合。

「案内所」には、宅建業者Bに標識の設置義務があり、分譲マンションがある「現地」には、宅建業者Aに標識の設置義務があります。

「標識」の記載事項

標識には、以下の事項の記載が必要です。

• 「免許証番号」
• 「免許の有効期間」
• 「商号又は名称」
• 「代表者氏名」
• 「主たる事務所の所在地」
• 「専任の宅建士の氏名」（※契約行為等を行う場所のみ）

また、分譲の代理・媒介（仲介）を行う案内所等の標識の場合には、上記の記載事項に加えて、「売主の商号または名称」と「売主の免許証番号」の記載も必要です。

「事務所」に関する規定

宅建業において「事務所」とされる場所には、案内所等にはない、「事務所」だけに適用される規定があります。

「報酬額」の掲示

宅建業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた「報酬額」の掲示が必要です。

「報酬額」についての記事→

「従業者名簿」の備え付け

宅建業者は、その事務所ごとに、「従業者名簿」を備え、一定の事項を記載しなければいけません。

また、取引の関係者からの請求があった場合は、この「従業者名簿」を閲覧に供しなければいけません。（見せないといけない義務）

【名簿の記載事項】

• 従業者の氏名・生年月日
• 主たる職務内容
• 宅建士であるか否かの別
• 当該事務所の従業者となった年月日
• 当該事務所の従業者でなくなった時は、その年月日
• 従業者証明書の番号

なお、この名簿は、最終の記載をした日から１０年間保存する義務があります。

※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。

「帳簿」の備え付け

宅建業者は、事務所ごとに、業務に関する「帳簿」を備え、宅建業に関して取引のあったつど、一定の事項を記載しなければいけません。

※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。

【帳簿の記載事項】

• 取引の年月日
• 物件の所在・面積・概況（宅地の地目や建物の用途等）
• 取引態様（当事者・代理・媒介）の別
• 相手方または依頼者、代理人等の氏名・住所
• 取引に関与した他の宅建業者の商号又は名称
• 売買金額、交換物件の品目及び交換差金、賃料
• 報酬の額
• その他取引に関する特約、その他参考となる事項

また、宅建業者は、この「帳簿」を各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後５年間保存しなければいけません。

なお、「宅建業者が自ら売主となる新築住宅に関する帳簿」については、閉鎖後１０年間の保存義務があります。

※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。

ちなみに、「帳簿」は従業者名簿と違って、閲覧に供する義務はありません。

「業務場所の規制」まとめ

・宅建業者が業務を行う場所は、大きく分けると３つ。

1. 「事務所」
2. 「契約行為等を行う案内所等」
3. 「契約行為等を行わない案内所」

・宅建業者が業務を行う場所には、「届出」や「標識」などの規制がある。

・「事務所」のみに適用される規制がある。

• 報酬額の掲示
• 従業者名簿の備え付け
• 帳簿の備え付け

名刀5丁=名簿１０年、５年帳簿、と覚えるといいかも。

・ほとんどが※この規定に違反した場合は、５０万円以下の罰金に処せられます。